Ehitusfirmad räägivad suud puhtaks, miks ehitusprojektid ei valmi tähtajaks. Kelle või mille kapsaaeda visatakse kivi?

 (43)

Ehitusfirmad räägivad suud puhtaks, miks ehitusprojektid ei valmi tähtajaks. Kelle või mille kapsaaeda visatakse kivi?
Foto: Vallo Kruuser

Ehitusfirmade juhid ütlevad kui ühest suust, et probleem ehitustähtaegadest üle minemisega on Eestis tõsine. Peamine põhjus võib peituda halvas ning kiirustades läbi viidud planeerimises, mis tekitab pudelikaelu ehituse erinevates etappides. Kes on põhisüüdlased? Kust king enim pigistab? Millised võiksid olla lahendused? Kolme ehitusfirma juhid jagavad oma muljeid ja mõtteid.

KPMG 2015. aasta uuring näitab, et globaalselt läheb lausa 75% ehitustöödest üle tähtaja ehk kokkulepetest ei ole suudetud kinni pidada. Eestis paraku sellist statistikat ei peeta, kuid ehitusfirmade juhid hindavad, et nii laiaulatuslik meil probleem ei ole. Tõsine on aga teema küll.

Ehitusfirma Combicon juhatuse liige Kaupo Koitla arvab, et meie statistika erineb globaalsetest näitajatest. Probleem on aga suur ja ta ise on juba aastaid püüdnud sellega seotud küsimustele vastuseid otsida. Ta ise sai pildi selgemaks 2014. aastal toimunud rahvusvahelisel konverentsil „How to gain more trust between client and CPM (Construction Project Manager)" ehk „Kuidas tekitada rohkem usaldust kliendi ning peatöövõtja vahel". Koos olid maailma ehitusvaldkonna suurnimed, kellest osadel olid kogemused projektidega, mille maksumus ulatus miljarditesse dollaritesse.

„Konverentsil suheldes ja ettekandeid kuulates veendusin üpris kiiresti selles, et probleemid on samad olenemata sellest, kas projekti maksumus on miljon eurot või tuhandeid kordi rohkem," ütles Koitla alustuseks.

Seotud lood:

Koitla sõnul tundub tihti, et just ehitusprotsess läheb üle aja kuna see on viimane ning ajaliselt pikim ja rahaliselt kalleim faas. Just seetõttu kumuleeruvad kogu protsessi mured, otsustamatus, vead, finantseerimise raksused ja muu selline just selles faasis. Eemalt vaatajale võib tunduda, et just ehitajad on need, kes ei suuda ajagraafikus püsida ja tähtaegadest kinni pidada.

Kogu selles virr-varris peavad ehitajad suutma laveerida erinevate osapoolte vahel tehes siduvaid töövõtulepinguid ja materjali hankeid.
Kaupo Koitla

Kaupo Koitla loetleb enda kogemusest tulenevalt protsesse, mis on peamisteks ehituse venimise põhjusteks:

  • Hoone või rajatis soovitakse rajada vastuolus üldplaneeringule, detailplaneeringule, kehtivale ehitusloale. Vastuollu minnakse kuna tihtipeale soovitakse saada hoonetele paremaid parameetreid ning seega ollakse valmis seda riski võtma, et saavutada kogu äriprojektiga parem tulemus;
  • Ehitus on reeglina suurt investeeringut nõudev ettevõtmine, seega juhul kui projektile puudub kohe alguses kogu ulatuses rahastus, võib see halvata/pidurdada/takistada hiljem kogu ehitamise ahela;
  • Peale projekteerimise valmimist avastab hoone tellija, et projekteerimise tulemusena saadud lahenduse järgi ehitamise maksumus on oodatust kallim;
  • Kiirelt ümber projekteeritud lahendustesse kumuleeruvad tihtipeale vead mis tõstavad ehitusmaksumust ja pikendavad ehitamise aega;
  • Partnerite (nii peatöövõtja kui ka alltöövõtjate) valikuga venitatakse tihtipeale viimase minutini ning seega ettevalmistuse ja planeerimise aeg jääb liiga lühikeseks;
  • Halvasti korraldatud ehitushanked;
  • Tihtipeale ei tea tellija mida lõppkokkuvõttes ostab olles andnud projekteerijatele liiga vabad käed nõrga/pooliku lähteülesanne näol;
  • Ehitusleping on sama tugev kui selle nõrgim lüli - seega, kui on küll tugev leping, aga nõrk projekt lepingu lisana, on ikkagi kogu leping kehva;
  • Kui tellija kipub tegema ehituse protsessi käigus hulgaliselt muudatusi, aga nende maksumuse ning teostamise aja osas ei saada ehitajaga kokkuleppele, on vaidlused, mis võivad kogu protsessi halvata, kiired tulema;
  • Erinevate otsustega venitamisega või muudatussoovidega tekitatakse ehitusprotsessis tahtmatult või mõnikord ka tahtlikult pinget ning stressi, mis töötab alati kellegi kahjuks. Suurenevad kulud ümbertegemisetele, seisakutele, trahvidele ning kannatab ka kvaliteet.
  • Tihtipeale ei ole ehituse tellijal algselt veel olemas enda hoonele lõppkliente ja seega ei taheta ära otsustada kõiki lahendusi - kui nimetatud otsused jäävad ehituse lõppfaasi, tekitab see tähtaegadest kinnipidamisele täiendava pinge.
  • Kuna tööd on palju, siis toob alltöövõtjale ühe objekti venimine (planeeritud graafikust mittekinnipidamine) kaasa ka teistel objektidel planeeritud ja graafikus tööde nihkumise või suure ülekoormuse teatud hetkel;
  • Erinevate hoone osade projektid ei lähe kokku.

„Eelnevalt on loetletud vaid väike osa tegureid, mis kõik mõjutavad ehitamise edukust ja ajaplaani kohest realiseerumist. Kogu selles virr-varris peavad ehitajad suutma laveerida erinevate osapoolte vahel tehes siduvaid töövõtulepinguid ja materjali hankeid. Püsima peab ajagraafikus ja kokku lepitud ehituse hinnas," kirjeldas Koitla keerulist ja pingelist olukorda peatöövõtja vaatenurgast.

Ta lisas, et kui ehitajal ei ole eelnevalt loetletud põhjustel võimalik tugineda vettpidavatele alustele, siis kandub see tahes tahtmata edasi töö teostamisele. Ehitus kui protsess on ahela üks osa, mille edukuse määrab tihtipeale ahela nõrgim lüli. Ehitusplatsil kumuleeruvad tihti väikesed hilinemised.

Peale lepingu allkirjastamist ja ehitusplatsi ehitajale üleandmist selgub tihti, et ehitusplats pole hanke ajal lubatud valmiduses.
Kaupo Kolsar

Kehv lähteülesanne ja ettevalmistus

Ehitusfirma Oma Ehitaja juhatuse liige ja ehitusdirektor Tarmo Pohlak toob välja, et probleemi tuumaks on tihe ehitusettevõtete vaheline konkurents ja ehitiste tellijate poolne surve, mis toovad kaasa keerukad lepingutingimused, sealhulgas kiired tähtajad, milledest kinni pidamine on tihti väga raske. Kuid ka Pohlak on nõus, et tavapraktikas pingestab ehitustähtaegu põhiliselt kehvasti tehtud eeltöö.

„Tellijad ei mõtle tihti põhjalikult läbi omapoolset lähteülesannet, mille alusel koostatakse projektdokumentatsioon. Projekteerijad valitakse enamasti odavaima hinna alusel ja see ei ole koos ebapiisava lähteülesandega mitte just parim kombinatsioon hea projekti valmimiseks. Tavaliselt jäetakse tööjoonised peatöövõtja koostada ja kohustatakse teda ka muu hulgas kõigi eelmiste staadiumite vead parandama. See kõik toimub aga paralleelselt ehitamisega väga kitsastes ajalistes raamides," kirjaldas Pohlak.

Astlanda Ehituse juhatuse esimees ja ehitusdivisjoni juht Kaupo Kolsar toob välja, et ehituslepingutes on üldlevinud klausel: „Töövõtja alustab ehitustöödega hiljemalt 5 päeva jooksul lepingu allkirjastamisest". Selle loogika järgi planeeritakse ehitustegevust ja loodetakse, et kõik eeldused on tagatud.

„Peale lepingu allkirjastamist ja ehitusplatsi ehitajale üleandmist selgub tihti, et ehitusplats pole hanke ajal lubatud valmiduses. Näiteks ei ole õiged platsi läbivad trassid või geoloogia. See risk on loomulikult töövõtja õlul ning imestatakse, et miks professionaalne töövõtja ei suutnud seda ette näha," tõdeb Kolsar.

Kuna tööde mahud on viimasel ajal turul kasvanud, siis on tunda ka tugevat survet ehitustööliste palkade tõusuks ja see pingestab veelgi olukorda.
Tarmo Pohlak

Ehitajad lahkuvad objektilt

Tarmo Pohlak viskab kivi ka alltöövõtjate kapsaaeda. Tema sõnul on Eesti ehitusturul väga vähe pühendunud ja kokkulepetest kinni pidavaid alltöövõtjaid. Juba aastaid käib pidev hinnavõitlus. Enamasti on alltöövõtufirmad väikesed ja kasutavad suurte tööde korral palju juhuslikku lisatööjõudu. Lisaks ei oma nad pädevat tööde juhtimise kaadrit. See kõik tingib Pohlaku arust olukorra, kus peatöövõtjad peavad nägema kurja vaeva, et pigistada alltöövõtjatest välja kvaliteetne töö ja kokku lepitud tähtaegadest kinnipidamine.

„Kuna tööde mahud on viimasel ajal turul kasvanud, siis on tunda ka tugevat survet ehitustööliste palkade tõusuks ja see pingestab veelgi olukorda. Survestatakse oma tööandjat stiilis, et kui juurde ei maksa siis lahkume. Ja tihti lahkutaksegi, millel on otsene mõju tähtajale," ütles Pohlak.

Tööjõunappus

Seda kõike kinnitab ka Koitla, kelle sõnul tööjõudu ja häid tegijaid napib. Seega saab see vähene ressurss otsustada, kellele ta tööd teeb ehk kes suudab tagada talle efektiivse tegutsemise.

„Kuna sellise võimekusega ja ehituse juhtimise kogemusega spetsialiste ja ettevõtteid ei ole turul ülemäära palju ongi tekkinud olukord, kus räägitakse, et tööjõudu ei ole ja ehitus ei püsi graafikus. Samas kui ringi vaadata siis ju igal pool ehitatakse ja hooned valmivad," tõi Koitla välja.

Pohlak nendib, et liiga tihti kaotatakse kulla väärtusega aega ka seetõttu, et osapoolte vaheline kommunikatsioon on puudulik. See tekitab ebaefektiivsust ja ajakadu.

„Massiivse info kvaliteetne liigutamine erinevates suundades on enamasti üks olulisemaid tegureid, mis määrab projekterimis- ja ehitusprotsesside kokku lepitud ajalistes raamides püsimise," tõi ta välja veel ühe olulise põhjuse.

Kolsar kaitseb alltöövõtjaid ja ütleb, et nende saamatuse põhjuseks on tihti hoopis teise poole otsustega venitamine ning viimasele hetkele lükkamine. Kõik vajavad aega tegevuse planeerimiseks ning hangete läbiviimiseks sealhulgas vajalikus mahus tööjõu hankimiseks.

Ehitusmaailm on suures muutumises
Kaupo Koitla Combiconist toob välja, et täna, kus kogu maailm on kiires infotehnoloogia ja mehhaniseerimise ajastus on see järjest enam avaldamas suurt mõju ka ehitussektorile. Nimetatud mõju väljendub eelkõige selles, et ehitustegevus kaob järjest rohkem ehitusplatsilt tootmishoonetesse ja ehitusplats jääb ainult viimaseks installatsiooni teostamise kohaks, kus nö Lego kokku pannakse. See aga omakorda sunnib looma paremaid projekte - selliseid mille käigus on arvetatud lahenduste maksumuse efektiivsusega - ja läbimõeldumaid lahendusi, mida saaks eelnevalt mugaval tootmisliinil kontrollitud tingimustes ette toota.

„Kui see ei õnnestu maksimaalselt on tagajärjeks suurem töömaht ehitusobjektil, kus ehitustegevus on kallis ja kuhu on aina raskem leida kvalifitseeritud tööjõudu," ütles Koitla.

Peatöövõtja suur vastutus

Tarmo Pohlak ütleb, et peatöövõtja võtab alati tellija ees lisaks kõigele muule ka vastutuse lõpptähtaja osas. Enamasti mingit puhvrit tellijal ei ole ja kui mingil põhjusel tekib ajagraafikus nihe, siis tuleb leida variandid kaotatud aja tagasivõitmiseks.

Kaupo Kolsari sõnul on tavaline, et tellija pool ei ole valmis arvestama muudatuste ning lisasoovide tegeliku mõjuga tervikvalmimisele. Tihti on muudatuse soovi menetlemisest põhjustatud tööde peatamise või aeglustumise mõju oluliselt mastaapsem kui seda tahetakse arvata.

Koitla toob välja, et eelpool mainitud 2014. aasta konverentsil näidati kaht fotot, mis kirjeldavad hästi tüüpilisi olukordi, mis ehitusplatsidel tekivad.

Ühel fotol käis parasjagu hokivõistlus ja tühja värava ees seisis väravasse löömist ootav litter. Kaks võistkonda tegelesid aga selle asemel rusikate vehkimise ja kaklemisega.

Teisel oli kujutatud mäge ja mäest läbi minekuks tunneli kaevamist. Tunneli kaevamine oli pooleli jäänud, kuna tunneli keskel tuli ette ootamatus, mida kumbki osapool ei osanud ette näha. Selle asemel, et lahendust otsida, tulid osapooled tunnelist välja ja hakkasid juristide abil süüdlast otsima ja teineteise vastu võitlema. Sealjuures unustati osapoolte ühine eesmärk ehk tehnilise lahenduse leidmine.

„Kirjeldatud kaks illustreerivat olukorra ongi parim kirjeldus suurele osale olukordadele ning on peamiseks põhjuseks, miks ehituses jäävad asjad tihtipeale venima ja lõppkokkuvõttes ei võida ükski protsessis osaleja - tellija, arhitekt, projekteerija, peatöövõtja, materjali tootja, alltöövõtja ja tööd teostav töömees. Kui tahes tahtmata tekkivad probleemid lahendataks ühel pool lauda istudes ning teineteist usaldades, ei ole ehitamine kunagi osapooltele ebameeldiv protsess ning siis ei ole probleemiks ka ehitustähtaeg, ehituse kallinemine ega teki kohtuvaidlusi," rääkis Koitla.

Niisiis, isegi kui ehitustähtaeg läheb üle kokkulepitud aja on selleks tihti põhjused ning süüd ei saa alati peatöövõtjate ja ehitajate kaela ajada. Liiga tihti on vead ja valed otsused tehtud juba planeerimise faasis. Omavaheline suhtlus ja mõistmine on siin üliolulise tähtsusega. Peaks ju eelkõige olema oluline, et venimise aeg oleks võimalikult lühike, aga eelkõige see, et valmiv hoone oleks kvaliteetne.

Ehitusvaldkonna erinevad koostöövormid
Kaupo Kolsar teeb meile väikese ehituskoolituse, et kõik aru saaks, millsed on tellija ja peatöövõtja erinevad suhted.

Valdav enamus töövõtulepinguid on kas:

a) projekteerimine ja ehitamine;

b) ehitustöövõtt, kus töövõtja koostada on tööprojekt;

c) lihtsam töövõtt on ehitustöövõtt projekti alusel, kus muudatusi ning projektitäpsustusi ehitusprotsessi vältel ei tehta.

„Projekteerimis-ehitustöövõttudes tuleks pooltel tähtaega võtta kindlasti oluliselt paindlikuma eesmärktähtajana, milles püsimiskes on väga oluline tellija poolt antud lähteülesandes püsimine. Tihti lähteülesanne „elab" ning tekivad esialgsega võrreldes muudatused kuni viimase hetkeni. Valmimistähtaeg muutub vastavalt sellele. Hea kui pooled saavad sellest ühiselt aru ning jõutakse sõbralikult hoone kasutamsieni," kommenteeris Kolsar.

Teine variant ehk koos tööprojektiga ehitustöövõtt on oma olemuselt meetud, kus hoone põhilised parameetrid on kokku lepitud, aga tööprojekti koostamisel valitakse parameetritele vastavad lõplikud tooted, seadmed ning materjalid, mis võimaldavad tellija eesmärgi saavutada. Kolsari sõnul on domineeriv arvamus, et tööprojekti koostamise käigus peab töövõtja arvestama kõigi varasemate projektistaadiumite vigadega ning nende parandamisega ajateljel arvestama. Lisaks peab arvesse võtma kõik tellija muudatussoovid ning etteantud aja jooksul need sisse viima, hanked teostama ning töö valmis tegema. Arvestada tuleb kõikide muude muudatussoovidega, mis võivad oluliselt tähtaega mõjutada.

Ehitustöövõtt töövõtjale esitatud tööprojekti alusel ilma projekteerimata on kõige lihtsam vorm. Siin on eeldus, et tööde käigus muudatusi ei plaanita. Peamised tegurid on siin peatöövõtja poolt hästi planeeritud hanketegevus, usaldusväärsed ternijad ning alltöövõtjate toimetulek.
Jäta kommentaar
või kommenteeri anonüümselt
Postitades kommentaari nõustud reeglitega
Loe kommentaare Loe kommentaare