Kui palju raha vedeleb siis pööningul? Pööningukorruse väljaehitamise muutuvad trendid

 (1)

Kui palju raha vedeleb siis pööningul? Pööningukorruse väljaehitamise muutuvad trendid
Shutterstock

Lootus, et pööningukorruse väljaehitamine lahendab kogu elamu renoveerimise finantseeringu, on täna helesinine unistus. Realistlik plaan näeb siiski ette lisafinantseerimise panga või korteriomanike poolt. Kusjuures ääretult oluline on selle ettevõtmise juures süveneda detailidesse, millest väga suures osas sõltuvad kulud. Ühistul pole aga üldjuhul aega ega ka oskusi süveneda projekteerimisse ning järelevalvesse.

2013. aastal kirjutasin palju tähelepanu pälvinud artiklis „Remondiraha vedeleb pööningul“ pööningukorruse väljaehitamisega kaasnevatest võimalustest elamu rekonstrueerimise finantseerimiseks. Järgnenud aastate jooksul olen konsulteerinud kümneid ühistuid, koostanud ohtralt analüüse ning kulutanud lugematul arvul Tallinna Linnaplaneerimise ameti uksi.
Usun jätkuvalt, et heas asukohas asuva elamu pööningukorruse ümberehitamine eluruumideks pakub tuge maja renoveerimistööde finantseerimiseks, kuid viimastel aastatel on toimunud mõned olulised muutused.

1. Rekonstrueerimistööde maht on kasvanud

Kui pikka aega oli klassikaline lähenemine, et remonditakse katus, fassaad ja trepikoda, siis nüüd on nõuded karmimaks läinud. Esiteks tuleohutus – tuletõkkeustest jms nõuetest, mis on kogu aeg kehtinud, ei vaadata enam mööda.
Teiseks väljanägemine – koos fassaadi remondiga nõuab Tallinna LV üldjuhul ka kõigi akende vahetust jms töid, mis majaelanike endi hinnangul ei pruugigi vajalikud olla. Kui kaasata KredEx, tuleb ka nende poolt tervikrenoveerimise nõue – läbimõeldud soojustus, küte, ventilatsioon. Kurat peitub detailides ning detaile, mis kõik maksavad, on oluliselt juurde tulnud.

Seotud lood:

2. Ehitushinnad kihutavad kosmosesse

Igatsetud majanduskasv teeb oma tööd ning mõnda aega stabiilsena püsinud ehitushinnad on jõuliselt tõusma hakanud. Vanade majade renoveerimine on keerukam, kui uue elamu ehitamine, mistõttu sellised projektid ei ole enamuse ehitusfirmade unistuste töö.
Seetõttu eeldab hinnapakkumiste saamine ohtralt häid suhteid ning kaameli kannatust. Väga levinud on sellises olukorras „õngitsevad“ pakkumised, mille ebamõistlikult kõrge pakkumishind on tehtud arvestusega, et võib-olla ei olegi ostjal teisi variante.

3. Projekteerimine määrab projekti edukuse

Detailideni läbimõeldud projekt määrab ära nii kulud kui ka tulud ning on seega kriitilise tähtsusega lõpptulemuse saavutamiseks. Ja siin avaldub korteriühistute nõrkus – ükskõik kui hea motivatsiooniga on ühistu juhatus, käib neile iganädalastel projekteerimiskoosolekutel osalemine, projekti detailidesse süvenemine ning vigade otsimine jms lihtsalt üle jõu, sest oma elu tahab ka elamist.
Selle tulemusena on projekteerijatel enamasti olnud suhteliselt vabad käed – projektid on kas liiga pinnapealsed või üledimensioneeritud jms puudustega. Igal juhul tähendab see ühistu jaosk suuremaid ehituskulusid.
Samuti olen liiga tihti näinud pööningukorrusele kavandatud korterite kehva ruumilahendust, mis viib omakorda nende hinna alla.

4. Toetuste saamine on problemaatiline

Korteriühistuste jaoks on alati olnud mitmeid toetusmeetmeid, ent valdavalt on need suunatud suurtele elamutele, kus efekt on kõige suurem. Samas on vähese korterite arvuga enamasti puithoonete renoveerimine igale korteriomanikule oluliselt kulukam, kui paneelmjade puhul. Kuigi KredExi energiasäästliku renoveerimise toetusmeetmes on leevendused miljööväärtuslike piirkondade hoonetele, ei ole võimalik selle meetme abi kasutada koos pööningukorruse väljaehitamisega. Üks või teine peab olema tehtud enne ning see tähendab sisuliselt kahte projekteerimisprotsessi ja ehitusloa taotlemist.
Kui esimene neist tähendab rahavoolist probleemi, siis teine on vähemalt Tallinnas paras õudusunenägu, lihtsam on sellisest kombineerimisest loobuda ja loota, et pank annab suurema laenu.

5. Kirjutamata reeglid linnaplaneerimises

Tavapärane loogika, et linnaruumi kujundamisel lähtutkse planeeringutest (üldplaneering, teemaplaneeringud jms) alati ei kehti. Näiteks paljudele pööningukorruse projektidele ette kirjutatud korterite arvu suurendamise piirmäär – kuni 10% - ei tulene normdokumentidest ning on ka sisuliselt põhjendamatu. Ühe üldise arengupõhimõttena on määratletud linnaruumi tihendamine ning objektiivsed kriteeriumid on kehtestatud piirkonna ehitusmahtude määratlemisega (korruselisuse, koormusindeksid jms), samuti parkimisnormatiiv. Seetõttu on sellised täiendavad piirangud ebavajalikud ja külvavad vaid segadust ühistute liikmetes.

Kokkuvõtteks mõned soovitused:

* Lootus, et pööningukorruse väljaehitamine lahendab kogu elamu renoveerimise finantseeringu, on helesinine unistus. Realistlik plaan näeb kohe ette lisafinantseerimise panga või korteriomanike poolt.

*
Suurem paindlikkus ajakavas võimaldab valida ehituspartnerit ning ehituspartneril planeerida tööde järjekorda, seeläbi vältida liigkallist ehitushinda.

*
Projekti algfaasis on kindlasti mõistlik suhelda kohaliku omavalitsuse planeerimisamtnikega, seejuures aga säilitada kriitikameel ning süveneda normdokumentidesse.

*
Projekteerimine ja ehitushange nõuavad järjekindlat projektijuhtimist – pinnapealne tegelemine ja detailidese mittesüvenemine toob kaasa kulusid, mida saaks vältida.

Jäta kommentaar
või kommenteeri anonüümselt
Postitades kommentaari nõustud reeglitega
Loe kommentaare Loe kommentaare