Kuidas maandada riske, kui ostad kodu paberil, enne reaalset valmimist?



Kuidas maandada riske, kui ostad kodu paberil, enne reaalset valmimist?
Shutterstock

Kinnisvarasektoris on kuum – uusarendusi kerkib nagu sügisel seeni ja enamik uusi kortereid müüakse maha enne maja valmimist. Mõnel puhul algab müük juba enne vundamendi valamist, mõnel puhul hiljem, aga selliseid uusarendusi, kus saaks valida valmis korterite vahel, peaaegu ei leiagi.

Mõneti on ostja sundolukorras, aga kui õigel ajal olulistele nüanssidele tähelepanu pöörata, siis pole põhjust alles “paberil” korteri soetamist peljata. Tallinna notar Tarvo Puri jagab nõuandeid, mida sel moel kodu ostes peaks silmas pidama.

Juriidiliste nüansside kõrval seab paberile joonistatud kodu ostmine väljakutse kujutlusvõimele. Arendajalt tuleks küsida kõikvõimalikke küsimusi ning maja pildid ja plaanid peaks põhjalikult üle vaatama ning need veebilehtedelt endale arvutisse salvestama, et hilisema vaidluse korral oleks, millele viidata. Loomulikult tasub tähelepanu pöörata ilmakaartele ning maja ja korteri paiknemisele tänavate ja teiste majade suhtes, mis ennetab olukordi, kus hiljem selgub, et rõdu küll on, aga avaneb põhja poole või et aknast avaneb vaade vastasmaja korteri elutuppa.

Kas ruumi ja valgust piisab?

Ostetava korteri joonised, visuaalid ja viimistlusmaterjalide kirjeldused lisatakse küll alati lepingule, aga siingi on vaja mõnevõrra kujutlusvõimet ja süvenemist, et aru saada, kas toad on avarad või kitsad, valgusrikkad või varjulised.
Isegi kui korteri ruutmeetrite arv paistab viitavat avarusele, võib see tulla suure rõdu arvelt või on korteris küll suured koridorid ja panipaigad, aga toad võrdlemisi väikesed. Seega tuleks süveneda igasse ruumi eraldi ning vaadata, kas toas on piisavalt avarust, kuhu avanevad aknad ja kuidas on võimalik paigutada mööblit.

Seotud lood:

Kahtlemata tasub kohe alguses vaadata, kas standardlahendus meeldib ja sobib või on soov midagi lasta ümber teha. Enamik arendajaid võimaldavad muudatusi, aga kindlasti mitte kõiki ja kindlasti mitte kõik arendajad, seega võiks vastava huvi korral kohe küsida, kas ja millised muudatused on võimalikud ning kas ja milliseid lisakulusid see kaasa toob.
Siin on oluline teada, et täiendavaid kulusid ei pruugi kaasa tuua pelgalt hinnalisemad materjalid. Arendajal võib olla muudatuste tegemiseks vajalik muuta kas ehitusprojekti või sisekujundusprojekti ning see on seotud kuludega, samuti võib olla arendaja hinnakirjas mittestandardsete lahendustega tegelemiseks ette nähtud käsitlustasu.
Seega, olenemata sellest kas on soov muuta tubade paigutust või pistikupesade asukohta, tuleks sellest võimalusel teha arendajaga juttu juba läbirääkimiste alguses.

Panipaigad ja parkimiskohad tekitavad segadust

Kasutusmugavuse huvides tasub uurida, kas õueparkla parkimiskoht koduaknast paistab, on piisavalt trepikoja lähedal ja kas sinna manööverdamine autoga on ladus ja lihtne. Samuti on tähtis, et panipaik ei jääks oma trepikojast kaugele ning seda niigi pisikest ruumi ei läbiks maja kui terviku suured toru- ja kaabelšahtid.

Lisaks tuleb eraldi tähelepanu pöörata parkimise ja panipaikade juriidikale, sest nende puhul on erinevatel arendajatel erinevad lähenemised. Mõnikord on panipaik ja parkimiskoht jäigalt korteriga seotud, neist kumbagi ei saa ostmata jätta ja need lähevad korterit hiljem müües automaatselt järgmisele omanikule edasi.
Teine võimalus on, et parkimiskohad ja panipaigad on eraldi ostetavad ja müüdavad ning ostjal on endal võimalik otsustada, kas ta üldse vajab parkimiskohta või soovib osta suisa mitut. Lisaks võib olla ka variant, et näiteks üks neist kahest – panipaik või parkimiskoht on jäigalt korteriga seotud, aga teine mitte. Seega kui peres pole kellelgi autojuhilube ega autot, kuid korteri parkimiskoha hind on krõbe, tasub kohe uurida, kas selle ostmine on paratamatu või mitte.

Panipaigad võivad, aga ei pruugi olla eraldi registris. Mõnel puhul on korterelamus suur panipaikade ala, kus müüakse mõttelist osa, mis teeb juriidilise pildi raskesti hoomatavaks, sest müümisel kehtib kõigile teistele kaasomanikele ostueesõigus. Sarnane võib olla olukord ka katuseterrassidega. Selliste lahenduste puhul on tähtis, et kehtestataks notariaalne kasutuskord, mis jätab “piirid” paika ka siis, kui kortereid koos panipaikade ja terrassidega edasi müüakse.

Neli tähtsat dokumenti

Alles paberil korteri ostu puhul vormistatakse neli olulist dokumenti, millest kaks on notariaalsed lepingud. Kõige põhjalikum dokument on võlaõiguslik eelleping, mis sõlmitakse notari juures ja kuhu pannakse lisana juurde ka joonised, pildid ja kõik tehnilised detailid alates seinavärvidest ning lõpetades segistite ja santehnika mudeliteni.

Järgmise dokumendina koostatakse ülevaatusakt korteri valmimisel. Sellesse lihtkirjalikku dokumenti tuleks panna kirja kõik, mis vajab parandamist või ümbertegemist. Näiteks kui on kasutatud valesid värve, seintel on kriimustusi, liistud on lohakalt paigaldatud, tuleb see kirja panna.

Kui vigu ei nähtu või need on parandatud, saab vormistada asjaõiguslepingu, millega saadakse korteri omanikuks. See leping vormistatakse notari juures ja erinevalt eellepingust, pole tegu väga põhjaliku ega pika lepinguga, enamasti mahub see ühele-kahele leheküljele.

Neljas ja viimane dokument on korteri valduse üleandmise-vastuvõtmise akt, millega ostja saab kätte kõik korteriga seotud võtmed ja võib sisse kolida.

Kuidas maandada riske?

Notaritelt küsitakse võrdlemisi sageli, kuidas saab ostja maandada riske, sest korterit (sageli ka maja) veel ei ole. Ennekõike saab riske maandada väikese ettemaksuga. Enamasti küsivad arendajad ettemaksu 10-20 protsenti korteri hinnast. Kui see protsent peaks olema suurem, siis tasub uurida arendaja tausta ja kaubelda enda jaoks lisatagatisi.

Kui arendaja on pikalt tegutsenud ja palju projekte teinud, siis on riskid väiksemad, kui arendaja on väga väike, näiteks tundmatu ühemehefirma, siis võiks küsida omaniku käendust või garantiid. Võimalus on paluda arendajalt ka ostja kasuks eelmärke tegemist kinnistusraamatusse, kuid praktikas pole enamik arendajaid sellega nõus, sest protsess läheb arendaja jaoks keerukamaks. Sisuliselt on nii, et kui üks ostjatest loobub, takistub müük ka kõigile teistele ostjatele ning suure maja puhul võib see tekitada paraja segaduse. Küll võib eelmärke tegemine toimida eramu või paarismaja müügi korral.

Kuna arendaja võimaliku pankroti ees pole kunagi sajaprotsendilist kindlust, siis tasub end eelkõige kindlustada selleks, et saada tagasi tehtud sissemakse. Vaevalt pankrotihaldur maja ja korterit valmis ehitab ning ostjal pole pooliku majajupiga midagi peale hakata, seega on tähtis saada tagasi ettemaks. Selleks annab kõige enam kindlustunnet, kui müüja seab ostja kasuks hüpoteegi, mis tagab ettemaksu tagastamist.

Mida peaks veel uurima enne otsuse langetamist?

Uut kodu ostes on veel mitmeid nüansse, mida tasuks juba võlaõigustehingu juures kontrollida. Üha levinumad on arendused, kus olemuselt tavaline kortermaja ehitatakse ärimaale. Enamasti kasutatakse sel puhul korteri asemel külaliskorteri nimetust. Loomulikult saab ka külaliskorteris püsivalt elada, aga tasub teada, et ärimaal on kõrgem maamaks ja maamaksuvabastust seal ei rakendata. Ka eluasemelaenu ei pruugi pank anda sellise ärikinnisvara omandamiseks ning kindlustusfirma võib rakendada teistsuguseid tingimusi kui tavaliselt kodude puhul.

Sageli on kesklinna majades planeeritud esimestele korrustele ka klassikalised äripinnad. Eelnevalt võiks järele uurida, milliste äride jaoks need on mõeldud – kas päeval kasutatavaks kontoripinnaks või õhtuse tippajaga restoraniks.

Arendajalt võiks küsida ka tulevaste igakuiste kulude kohta. Üldiselt ehitatakse tänapäeval energiasäästlikke maju, mille energiaklass on kas A, B või C, aga on ka erandeid. Lisaks on tähtis teada, kas kommunaalarvetele lisandub mingeid eritasusid, näiteks kui korterelamu juurde viiv tee läbib võõrast eramaad ja selle eest küsitakse igakuist servituuditasu, siis tuleb seda maksa tõenäoliselt aegade lõpuni ja peale oma koju pääsemise selle eest midagi muud ei saa.

Lepingusse võiks kirja saada ka arendajapoolne kasutusloa hankimise kohustus ja sanktsioonid juhuks, kui ta seda ei tee. Tõsi, tavaliselt lepitakse kokku tähtaeg, et arendajal on selleks aega 3-6 kuud maja valmimisest. Paraku on kasutusloa taotlemise protsess aeganõudev ja bürokraatlik ning tavapraktika kohaselt kolitakse sisse juba enne kasutusloa saamist, kuigi seadus seda ei soosi.

Jäta kommentaar
või kommenteeri anonüümselt
Postitades kommentaari nõustud reeglitega
Loe kommentaare Loe kommentaare