Mis toimub äärelinna uusarenduste turul? Põhja-Tallinna uute korterite hinnad rühivad kesklinna omadele üha lähemale



Mis toimub äärelinna uusarenduste turul? Põhja-Tallinna uute korterite hinnad rühivad kesklinna omadele üha lähemale
Tiit Blaat

Äärelinna uute korterite moodustab lõviosa Harjumaa uusarenduste mahust, hõlmates 2017. a augusti lõpu seisuga 1189 müügis olevat ja valmis või ehitatavat elamispinda.

Kolmandik äärelinna uusarenduste mahust on koondunud Põhja-Tallinnasse, kusjuures on märkimisväärne, et Põhja-Tallinna uute korterite keskmine hind (2653 €/m²) on muutunud ligilähedaseks kesklinna hinnatasemele (2831 €/ m²).
Piirkonna järsu hinnatõusu taga on viimaste aastate jooksul aset leidnud märkimisväärne mainehüpe, kuid koos hinnatõusuga on eelkõige Vanalinna poolne osa Põhja-Tallinnast muutunud keskmisele korteriomanikule kättesaamatuks. Samas kerkivad koos elanike arvuga üha rohkem esile eelkõige Kalamaja asumiga seotud infrastruktuuri probleemid, millest pakilisemad on liikluskorraldus ja kaupluste ning haridusasutuste nappus.

Põhja-Tallinna pretsedenditult suurimaks arendusprojektiks on Sitsi Õunaaed Sõle, Sitsi ja Kopli tänavate vahelises kvartalis, kuhu rajatakse esimeses etapis kokku 269 korterit. Kui suurte projektide väljamüügihinnad jäävad 2000 €/m² piirimaile, siis väiksemates Põhja-Tallinna arendusprojektides küündivad ruutmeetri tipphinnad üle 3000 euro (Vana-Kalamaja 6 ja 10).
Siiski on likviidsuspunktiks kallimate Põhja-Tallinna kortermajade puhul hinnatase ca 2500 €/m², kõrgemate pakkumishindadega elamispindadega tehakse üksikuid tehinguid kvartalis.

Seotud lood:

Magalates määrab kinnisvara hinna piirkonnasisene asukoht ja transport

Teiseks oluliseks grupiks äärelinnas on nn magalarajoonid Lasnamäe, Mustamäe, osaliselt ka Kristiine ja Haabersti. Oma olemuselt on nende piirkondade arendusprojektid väga sarnased (suurus 50+ korterit, ehitusstandardid jms) ning müügitempo sõltub eelkõige piirkonnasisesest asukohast ja arendaja võimekusest pakutavate varade eripärasid arvestades projekti õiglaselt hinnastada. Hinnataset ei määra mitte eelkõige linnaosa nimetus, vaid projekti ligipääsetavus ühistranspordiga, haridus- ja kaubandusasutuste lähedus jms.
Siiski on Lasnamäe uute korterite hind keskmiselt 10% madalam kui teistes linnaosades. Samas on näiteks Mustamäele rajatava, ühe suurema Tallinna arendusprojekti, Pöörise elurajooni keskmine väljamüügi hinnatase 1828 €/m², mis jääb alla ka Lasnamäe keskmisele uute korterite hinnale.

Loe veel

Kristiines on võimalik lähedus kesklinnale maksma panna juhul, kui arendatav hoone paikneb eemal magistraalidest ja paneelmajadest ning ehitatav maja sulandub oma väiksuse ja privaatsusega eramupiirkonda – kõikide asjaolude kokkulangevusel on võimalik optimaalsete planeeringute korral müüa Kristiines kortereid ka kuni 2500 eurose ruutmeetri hinnaga.
Äärelinnas on ilmselgelt suurima potentsiaaliga piirkonnaks Haabersti, sest turboringristmiku valmimine 2018. a sügisel kiirendab oluliselt ühendust kesklinnaga. Tuginedes Peetri aleviku korterite järsule hinnatõusule pärast Ülemiste ristmiku valmimist võivad Haabersti uute korterite hinnad kerkida ehitustööde järgselt kuni kümnendiku võrra.

Butiikamajad viiendiku võrra kallimad

Kolmas grupp äärelinna korteriarendusi liigitub nimetuse alla „butiikmajad“ sõltumata piirkonnast. Siia alla kuuluvad väikesed ja privaatsed kortermajad näiteks Kakumäel Haaberstis, Kristiines Lillekülas, Nõmmel, Pirital ja mujal.
Selliste majade keskmise hinnataseme määramine käib konkreetsete majade kaupa, kuna hinnad võivad olla oluliselt kõrgemad piirkonna keskmisest. Hoolimata piirkonna keskmisest kuni 20% kõrgemast hinnast on ka kõnealuste majade puhul likviidsuspiiriks 2500 €/m², kuna kallimate tehingutehindade vähesuse tõttu muutuvad finantseerimistingimused eelkõige omafinantseeringu suurema osakaalu tõttu ostjatele vastuvõetamatuks ning sellises hinnaklassis varasid soetatakse ainult omavahendite arvelt väga harva.
Uusarenduste turul toimuvast saad lugeda siit.

Peep Sooman on Eesti suurima kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara müügipartner, kelle igapäevaseks tööks on juhtida uusarenduste müügimeeskonda.

Jäta kommentaar
või kommenteeri anonüümselt
Postitades kommentaari nõustud reeglitega
Loe kommentaare Loe kommentaare